민법 학습 - 내가 이해하지 못한 부분

법률요건 X → 인간관계 vs. 법률요건 ○ → 법률관계

 

법률관계는 법에 의하여 규율되는 생활관계를 말한다. 법률관계에서는 인간관계와 달리 당사자에게 권리와 의무가 발생되고 법적 강제력에 의해 그 내용이 실현된다. 

 

법률요건 = 법률행위 + 법률규정으로 구성된다. 

- 법률행위는 행위자의 의사에 따라 효과가 발생한다. 예) 법률행위(=의사표시)는 매매, 증여, 임대차

- 법률규정은 행위자의 의사에 관계없이 효과가 발생한다. 예) 법률규정은 상속, 수용 <등기 불요>

 

준법률행위는 의사표시에는 미치지 못하나 법률의 규정에 의하여 법률효과가 주어지는 법률사실을 말한다. 따라서 최고, 통지, 건물의 신축 등은 준법률행위의 한 유형으로 해당 규정에 의해 벌률효과가 발생한다. 민법 제313조 상대방의 최고권의 규정에 의해 확답을 발하지 아니한 때는 추인을 거절한 것으로 본다. → 법률의 규정에 의하여 법률효과가 발생되기 때문에 확답을 발하지 아니한 때는 추인을 거절한 것으로 보는 것이다. 왜 추인을 거절로 보는가는 법률의 규정에 의해 효과가 발생되었기 때문이다. 최고는 준법률행위 중 하나이기 때문이다. 

 

법률행위
1. 법률행위의 개념(= 계약 + 단독행위)
  가. 계약
    - 채권계약: 매매, 교환, 임대차
    - 물권계약: 전세권설정, 저당권 설정
    - 계약 자유의 원칙
    - 계약의 성립요건: 당사자 + 목적 + 의사표시
    - 일반효력발생요건: 적법/의사표시 하자 無/
    + 특별효력발생요건: 조건성취, 대리권 존재, 허가 
    ex) 특약사항
      ① 건축허가 나면 계약은 유효로 되고, 그때 잔금지불하고 동시에 소유권 이전한다. 
      ② 잔금수령은 대리인에게 위임한다.
      ③ 토지거래 허가가 안 나면 무효로 한다. 
    ※ 농지취득자격요건은 등기요건이다. 효력발생요건 아니다. ★
  나. 단독행위: 취소, 해제, 추인
vs. 준법률행위 = 표현행위 + 사실행위, 법대로 효과 발생

2. 법률행위의 요건(★)

3. 법률행위의 종류(★★)
  가. 단독행위 vs. 계약
  나. 불요식행위 vs. 요식행위
  다. 출연 행위 vs. 비출연행위
  라. 유상 행위 vs. 무상행위(증여, 사용대차)
  마. 의무부담행위(=채권행위) vs. 처분 행위(=물권행위+준물권행위)

※ 법정해제 → 일방의 채무불이행 → 단독
vs. 합의해제 → 쌍방간 합의  → 계약
vs. 합의해지 → 쌍방간 합의  → 계약

※ 의무부담 행위(채권 행위)
- 채권행위: 3월 1일 매매 합의(약정): ★타인 소유물의 매매도 유효하다.
- 처분행위: 6월 1일 소유권 이전, 저당권 설정(부동산 → 등기, 동산 → 점유인도)
- 처분행위 = 물권행위 + 준물권행위
              = 처분권 없는 자의 처분행위는 무효★

★★★
4. 법률행위의 목적(= 내용) <유효요건> 기준: : 유효/무효 ex) 제103조, 제104조
  가. 확정성 → 계약체결시 vs. 이행기 ★ 반드시 계약당시 확정될 필요는 없다. 이행기에도 확정 가능하다. 
  나. 가능성 → 원시적 불능 vs. 후발적 불능
    1) 원시적 불능: 계약 성립 당시 부터 실현 불가능 → 무효

      가) 원시적 객관적 불능
      나) 원시적 주관적 불능
    2) 후발적 불능: 계약 성립 당시 가능, 계약 후 불능 → 유효
      가) 채무자에게 귀책사유 有 → 채무불이행
      나) 채무자에게 귀책사유 無 → 위험부담
  다. 적법성 → 효력 규정 vs. 단속규정
  라. 타당성 → 무효인 경우 vs. 무효 아닌 경우
  마. 공정성 → 요건 vs. 효과

★★
5. 법률행위의 해석

 

 

제107조(진의 아닌 의사표시, 비진의 의사표시) 
①의사표시는 표의자가 진의아님을 알고 한 것이라도 그 효력이 있다. 그러나 상대방이 표의자의 진의아님을 알았거나 이를 알 수 있었을 경우에는 무효로 한다.
②전항의 의사표시의 무효는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다.

제108조(통정한 허위의 의사표시) 
①상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효로 한다.
②전항의 의사표시의 무효는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다. 

제109조(착오로 인한 의사표시) 
①의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다.
②전항의 의사표시의 취소는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다.

제110조(사기, 강박에 의한 의사표시) 
①사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다.
②상대방있는 의사표시에 관하여 제삼자가 사기나 강박을 행한 경우에는 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 그 의사표시를 취소할 수 있다.
③전2항의 의사표시의 취소는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다.

 

■ 비정상적 의사표시
가. 의사 <> 표시 
　① 비진의표시 = ⓐ 의사표시 ⓑ 의사 <> 표시 ⓒ 알고 할 것
　  - 원칙: 유효(선의 그리고 무과실)
　  - 단서: 무효(악의 또는 과실) ★But, 상대방이 알았거나 알 수 있었을 때 무효!
　② 통정허위표시: ⓐ 의사표시 ⓑ 의사 <> 표시 ⓒ 알고 할 것 ⓓ 통정(짜고, 합의, 양해) → 무효
　  - 법률행위은 계약, 상대방 있는 단독행위, 상대방 없는 단독행위로 나뉜다.
　  - 비진의표시는 계약, 상대방 있는 단독행위, 상대방 없는 단독행위에 적용된다. 
　  - 통정허위표시는 계약, 상대방 있는 단독행위에 적용된다.

 

　▶ 제103조 → 계약 내용(반사회질서 위반)  → 무효  → 반환청구 X  [불법원인급여] (예외)
　▶ 허위표시  → "짜고"  → 무효  → 반환청구 ○ (원칙) → 제103조와 무관함

　③ 착오

　  - 원칙: 취소 X
　  - 단서: 내용의 착오 & 중요부분의 착오 & 중과실 없을 때 취소 있다. 

나. 의사 = 표시, but 하자 - 사기, 강박

○ 제한능력, 착오, 사기·강박에만 취소 있다. 

○ 비/통/착/사 공통 규정

　 ① 선의 제3자 보호 규정 있다. 제3자는 법률규정에 의해 보호된다. 무과실 불요. 선의 추정, 포괄승계인(상속인): 제3자 X
　 ② 공법행위와 소송행위에 적용 없다. 공법행위, 소송행위는 표시가 중요하다.
　 ③ 비통착사 → 신분행위에 적용 없다. 신분행위는 의사가 중요하다.

 

■ 하자 있는 의사표시
1. 사기 - 속여서(기망)[원인] → 착각에 빠지게 한다. → 잘못된 의사표시[결과]
  가. 기망의 종류
    1) 적극적 기망 = 거짓 정보 제공
    2) 소극적 기망 = 부작위에 의한 기망, 공지X
　★ 고지 의무가 있는 자가 고지하지 않을 경우 사기!
　★ 기망 → 불법행위를 수반함 → 따라서, 손해가 발생한 乙은 다음과 같은 선택권이 존재한다.
　★ 甲의 기망 → 乙 의 선택권 → ① 사기 취소(=환불) or ② 취소없이 불법행위 손해배상 中 선택! 중첩 선택X

　　ⓐ 기망

　　ⓑ 기망의 위법성: 사안의 구체적 사실을 가지고 판단, 다소 과장은 위법X. 현저히 과장하면 위법한 기망

2. 강박 - 착오 없다.
3. 착오 - 속여서 착각에 빠지게 한다.  

 

점유의 효력(제197조)
점유의 추정력: 선의 / 자주 / 공연 / 계속 / 적법

02. 점유자-회복자 관계
과실문제 - 팬션 1년 사용료 201조
- 선의이면 과실 취득하고 반환 없다.
- 악의이면 과실 반환

멸실문제 - 책임범위 제202조

비용문제(제203조)
1. 필요비 → (선, 악 불문) 상환청구 가능 / 과실 취득시 필요비 X
2. 유익비 → 가액 현존시 / 회복자의 선택에 따라
3. 기간 허여 → 유익비 ○, 필요비 X

 

■ 지상권

건물, 공작물, 수목을 소유하기 위해서 타인의 토지를 점유해서 사용할 권리 → 지상권

땅을 빌려쓰는 방법에는 두가지가 있다. 
첫째, 임차권(채권) 설정 → 땅 주인에게만 대항력 있다.
둘째, 지상권(물권) 설정 → 모든 사람에게 대항력 있다.  → 지상권은 물권이므로, 땅 주인이 바뀌어도 대항력 있다. 

땅을 빌려주는 사람(땅 주인) → 지상권 설정자 vs. 땅을 빌리는 사람 → 지상권자

약정에 의해 발생한 지상권 → 등기 요 → 약정지상권
법률규정에 의해 발생한 지상권 → 등기 불요 → 법정지상권 

 

지상권 존속기간

제280조(존속기간을 약정한 지상권) 

① 계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그 기간은 다음 연한보다 단축하지 못한다.

　1. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년

　2. 전호이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년

　3. 건물이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년

② 전항의 기간보다 단축한 기간을 정한 때에는 전항의 기간까지 연장한다.

 

제281조(존속기간을 약정하지 아니한 지상권) 

① 계약으로 지상권의 존속기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 전조의 최단존속기간으로 한다.

② 지상권설정당시에 공작물의 종류와 구조를 정하지 아니한 때에는 지상권은 전조제2호의 건물의 소유를 목적으로 한 것으로 본다.

 

지상권 존속기간: 최단기간(30년) 제한 있다. 최장기간 제한 없다(최장기간 무제한). 

- 견고한 건물, 수목 소유: 30년 → 지상권 존속기간이 너무 길다. 현실에서는 지상권을 볼 수 없다. 주인 싫어해!

- 지상권을 2년으로 설정한 경우 자동 30년으로 늘어난다. 30년간 지상권자가 사용·수익 가능하다.

 

지상권자(乙)가 지상권을 주인(지상권설정자, 甲) 허락 없이 타인(丙) 에게 처분할 수 있다. 처분 금지 특약은 무효!!

 

지상물 매수청구권: 지료 연체 제외, 기간 만료시 일단 갱신청구(연장 청구) 후 지상권 설정자가 거절시 지상물 매수 청구

'매수' 이라는 단어가 들어가면 : 형성권 성질이 있다. so, 지상물 매수청구권(청구권&형성권)

 

법정지상권(건물주에게 생기는 권리) ≒ 관습법상 법정지상권

　① 처분 당시 땅하고 건물이 동일인 소유이었어야 한다. (토지와甲 소유 토지와 甲 소유 건물)

　② 토지와 건물이 동일인 소유이었다가 매매, 기타 사유로 토지의 주인이 달라져야 한다.

 

- 임차권: 토지소유자와 임대차 계약을 하여 진입로를 확보하는 방법 → 땅주인이 바뀌면 새로 계약해야 함

- 토지 사용 승낙서: 시행사가 토지소유권을 확보하지 못한 상태에서 토지주에게서 사용승낙서를 받음

　　　　　　　　　→ 땅주인이 바뀌면 새로 계약해야 함 

- 주위토지 통행권: 민법 제219조의 법률규정으로 통행권을 인정받음, 아무 곳에 통행로가 개설될 여지가 있음.

 

■ 지역권(B땅을 위해 B땅 주인이 A땅 주인에게 요청함 - B땅 요역지 vs. A땅 승역지)

<지배권>, <물권> → <등기>, 독점X, 점유없이★ 진입로로 이용하는 권리

요역지는 1필지 전부를 위하여 승역지의 전부 또는 일부를 이용할 수 있는 권리.

제291조(지역권의 내용) 지역권자는 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기토지의 편익에 이용하는 권리가 있다.

 

■ 전세권

제303조(전세권의 내용)  ①전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용ㆍ수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.  <개정 1984. 4. 10.> ②농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다. 제304조(건물의 전세권, 지상권, 임차권에 대한 효력)  ①타인의 토지에 있는 건물에 전세권을 설정한 때에는 전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에 미친다. ②전항의 경우에 전세권설정자는 전세권자의 동의없이 지상권 또는 임차권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못한다.  제305조(건물의 전세권과 법정지상권)  ①대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다. ②전항의 경우에 대지소유자는 타인에게 그 대지를 임대하거나 이를 목적으로 한 지상권 또는 전세권을 설정하지 못한다. 제306조(전세권의 양도, 임대 등)  전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속기간내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있다. 그러나 설정행위로 이를 금지한 때에는 그러하지 아니하다.  제307조(전세권양도의 효력) 전세권양수인은 전세권설정자에 대하여 전세권양도인과 동일한 권리의무가 있다. 제308조(전전세 등의 경우의 책임)  전세권의 목적물을 전전세 또는 임대한 경우에는 전세권자는 전전세 또는 임대하지 아니하였으면 면할 수 있는 불가항력으로 인한 손해에 대하여 그 책임을 부담한다.   제309조(전세권자의 유지, 수선의무) 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다.   제310조(전세권자의 상환청구권)  ①전세권자가 목적물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. ②전항의 경우에 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.   제311조(전세권의 소멸청구)  ①전세권자가 전세권설정계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하지 아니한 경우에는 전세권설정자는 전세권의 소멸을 청구할 수 있다. ②전항의 경우에는 전세권설정자는 전세권자에 대하여 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있다.   제312조(전세권의 존속기간)  ①전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 단축한다. ②건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 이를 1년으로 한다.  <신설 1984. 4. 10.> ③전세권의 설정은 이를 갱신할 수 있다. 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다. ④건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다.  <신설 1984. 4. 10.>   제312조의2(전세금 증감청구권) 전세금이 목적 부동산에 관한 조세ㆍ공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. [본조신설 1984. 4. 10.] 제313조(전세권의 소멸통고) 전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸한다. 제314조(불가항력으로 인한 멸실) ①전세권의 목적물의 전부 또는 일부가 불가항력으로 인하여 멸실된 때에는 그 멸실된 부분의 전세권은 소멸한다. ②전항의 일부멸실의 경우에 전세권자가 그 잔존부분으로 전세권의 목적을 달성할 수 없는 때에는 전세권설정자에 대하여 전세권전부의 소멸을 통고하고 전세금의 반환을 청구할 수 있다. 제315조(전세권자의 손해배상책임)  ①전세권의 목적물의 전부 또는 일부가 전세권자에 책임있는 사유로 인하여 멸실된 때에는 전세권자는 손해를 배상할 책임이 있다. ②전항의 경우에 전세권설정자는 전세권이 소멸된 후 전세금으로써 손해의 배상에 충당하고 잉여가 있으면 반환하여야 하며 부족이 있으면 다시 청구할 수 있다. 제316조(원상회복의무, 매수청구권)  ①전세권이 그 존속기간의 만료로 인하여 소멸한 때에는 전세권자는 그 목적물을 원상에 회복하여야 하며 그 목적물에 부속시킨 물건은 수거할 수 있다. 그러나 전세권설정자가 그 부속물건의 매수를 청구한 때에는 전세권자는 정당한 이유없이 거절하지 못한다. ②전항의 경우에 그 부속물건이 전세권설정자의 동의를 얻어 부속시킨 것인 때에는 전세권자는 전세권설정자에 대하여 그 부속물건의 매수를 청구할 수 있다. 그 부속물건이 전세권설정자로부터 매수한 것인 때에도 같다. 제317조(전세권의 소멸과 동시이행)  전세권이 소멸한 때에는 전세권설정자는 전세권자로부터 그 목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하여야 한다. 제318조(전세권자의 경매청구권) 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법의 정한 바에 의하여 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다.  <개정 1997. 12. 13., 2001. 12. 29.> 제319조(준용규정) 제213조, 제214조, 제216조 내지 제244조의 규정은 전세권자간 또는 전세권자와 인지소유자 및 지상권자간에 이를 준용한다.

집주인 = 전세권설정자 vs. 세입자 = 전세권자

전세권 성립요소 
　① 전세권 설정계약(★)
　② 1억 전세금
　③ 전세권 등기(★)
　※ 법률행위(계약)에 의한 전세권 성립과 법률규정에 의한 전세권(법정갱신) 성립 두가지가 있다.

사례 1) 1억 + (전입, 확정) + 등기 X → 미등기 전세(=채권적 전세) → 주임법 적용, 최단기 2년
사례 2) 1억 + (전세권 설정) + 등기 ○  → 전세권(물권적 전세) → 민법 적용, 최단기 1년

1. 전세권의 개념
　① 전세금을 지급하고 점유하여 사용수익하고(용익물권적 성격)
　② 전세금 지체되면 경매하여 우선변제받을 수 있는 권리(≒ 저당권, 담보물권적 성격)

2. 전세금은 반드시 현실적으로 수수할 필요는 없고, 기존 채권으로도 갈음할 수 있다.

3. 부동산 일부에도 전세 설정 가능하다. 농경지는 전세 불가

4. 전세권의 최장기간은 10년 vs. 지상권의 최단기간은 10년

5. 건물의 전세권의 전세기간을 1년 미만으로 한 경우 1년으로 한다(전세권 최단기간 1년)

6. 전세권 갱신기간은 10년을 넘지 못한다.

7. 법정갱신(≒ 자동갱신): 전세금은 전과 동일하고, 전세기간은 정함이 없는 것으로 한다. (★)

8. 건물 전세 최단기(1년 보장)

9. 전세권의 효력: ① 부동산의 사용권(제303조) ② 상린관계 준용 ③ 부속물매수청구권(제316조) ④ 경매권(제318조)
제318조(전세권자의 경매청구권) 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법의 정한 바에 의하여 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다.  <개정 1997. 12. 13., 2001. 12. 29.>

10. 전세권자의 의무(제309조)
제309조(전세권자의 유지, 수선의무) 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다.
　- 임대차에서는 집 주인이 고쳐야 한다.
　- 전세권에서는 세입자가 고쳐야 한다. 보일러 유지관리를 전세권자가 한다(○). 전세권설정자(X)

 

■ 유치권
1. 미수금 채권이 발생 + 채권 변제기가 도래
2. 채권자가 목적물의 적법한 점유를 장악(목적물과 채권의 연관성 有) ★ 불법 점유(X)
3. 유치권의 배제특약이 없을 것
4. 등기 없이 점유해야 한다. 등기 불요 必

유치권 성립요건
① 목적물로부터 채권 발생(목적물과 채권 간 연관성)  ② 채권의 변제기 도래  ③ 적법한 점유  ④ 배제특약 없어야 함

유치권 효력(5) : 경/유/비/간/과 ★ 유치권 → 우선변제권 없다. 물상대위 없다.
- 경매청구권
- 유치적 효력(인도거절), 대세효(제3자): 목적물이 경매된 경우 유치권은 소멸하는가?  소멸 없다.
- 비용상환청구권
- 간이변제 충당
- 과실수취권

 

침해시 구제? 유치권에 기한 반환청구권은 없다. 점유권에 기한 반환청구권으로 해결한다.

★ 유치권의 행사는 피담보채권의 소멸시효에 영향을 미치지 않는다.

　　따라서 유치권을 행사하고 있더라도 채권의 소멸시효는 진행한다. 

 

매매
제563조(매매의 의의) 

매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
제568조(매매의 효력) 
① 매도인은 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 권리를 이전하여야 하며 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급하여야 한다.
② 전항의 쌍방의무는 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시에 이행하여야 한다.

매매(의무 부담 행위)
일방이 재산권이전을 약정하고 상대방이 대금지급을 약정한 때 효력이 생긴다.

매매 객체인 재산권은 타인의 재산권도 매매가 가능(유효)하다.

★ 매매(교환, 임대차)는 쌍무, 유상, 낙성계약이다. 

쌍무계약(매매, 교환, 임대차) → 동시이행항변권 발생, 위험부담 발생

모든 쌍무계약은 유상계약이다(○). vs. 모든 유상계약은 쌍무계약이다(X).

 

※ 동시이행항변권 ▶ 계약 상대방에게만 주장 가능 vs. 유치권은 물권이므로, 모든 사람에게 주장 가능

 

유상계약(매매, 분양계약, 교환, 임대차) → 담보책임 발생

무상계약(증여, 사용대차)

 

낙성계약: 합의(약정)만으로 성립하는 계약

요물계약: 합의+물건의 인도를 필요로 하는 계약 ex) 계약금 계약

이행착수 전

매매는 매도자와 매수자간 매매를 하겠다는 합의의 의사표시로 성립한다. 
매매합의는 낙성계약이며, 매매계약을 위한 계약금 교부(계약금 계약)은 요물 계약이다.
따라서, 매매합의는 주(主)계약이며, 계약금 계약은 종(從)된 계약이다. 

계약금 해제(해약금 해제)
제565조(해약금) 
①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 
당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 
교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
②제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다. ▶ 계약금 해제에 따른 손해배상 청구는 불가능 하다. 

채무불이행에 의한 해제 ▶ 법정해제라고 한다. 

계약금의 일부만 지급했을 경우(5천만원 중에 1천만원만 교부)
계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있을까? 계약금 해제할 수 없다.

일방이 이행착수전 까지만 해약금 해제 있다. 이행착수전? = 중도금 지급 전
중도금을 일부 지급한 경우 이행이 착수되었기 때문에 해약금 해제 없다.

1. 해제 시기는? 이행 착수전 = 중도금 지급 전
　이행 착수전의 의미는 ? 일부 이행 + 전제행위  ▶ 계약금 포기하고 해제 안됨
　　ⓐ 매수인이 중도금을 일부 지급한 경우
　　ⓑ 매수인이 중도금 대신에 제3자에 대한 채권을 매도인에게 넘겨준 경우
　　ⓒ 매수인이 중도금을 미리 지급한 경우 <미리 주면 안된다는 특약이 없을 경우 유효>
　　ⓓ 이행에 필요한 전제행위를 한 경우(잔금 들고, 등기소로 와)

　vs. 이행 착수 아닌 것 ▶ 포기하고 해제 가능
　　ⓐ 융자 신청
　　ⓑ 돈을 달라고 최고(催告)한 후 승소판결(돈을 아직 안받음)★

2. 계약금 해제 방법은 교부자는 포기 vs. 수령자는 2배 배액

3. 계약금 해제 효과(=착수 전 계약 포기)
　ⓐ 계약금 해제 특징
　　- 원상회복 의무 없음(왜? 착수 전 계약을 포기했기 때문에 원상회복할 것이 없다.)
　　- 손해배상 의무 없음(왜? 계약금을 포기했기 때문에)
　vs. 법정 해제(원인: 일방의 채무불이행)의 특징: 원상회복 有 + 손해배상 有

 

담보책임

★매도인의 하자담보책임은 임의규정이다. 따라서 매도자와 매수자 간 면제특약시 담보책임이 면제된다.
1. 의의: 매매 목적물의 하자가 생겼을 때 매도인이 매수인에게 지는 책임
  - 목적달성 불가능시 계약 해제
  - 목적달성 가능시 손해배상 청구
2. 하자 발생
  ① 물건의 하자((선의, 무과실 요)
    - 특정물 하자(제580조)　→ 중대한 하자 ▶ 목적달성 불가능 ▶ 해제 
　　　　　　　　　　　　 → 경미한 하자 ▶ 목적달성 가능 ▶ 손해배상
    - 종류물 하자(제581조) 
  ② 권리의 하자(제569조~576조) ▶ [암기법] <선악 불문> 전해/일감/저 손해 vs. <선의> 수량부족, 용익권 제한 

　　★ 타인 권리 매매 유효하다. 

조문	권리의 하자 유형	선악 불문	선의	악의
제569조	(전부) 타인소유의 매매	해제	손해배상(이행이익), 기간제한 없다.
	(일부) 타인소유의 매매	감액	해제 선의의 매수인 ▶ 감액, 해제, 손배 선의 ▶ 안 날로부터 1년 악의 ▶ 계약일로부터 1년
제574조	수량부족		감액
제575조	용익권의 제한		해제
제576조	저당권 실행	손해배상, 해제

 

제535조(계약체결상의 과실) 

① 목적이 불능한 계약을 체결할 때에 그 불능을 알았거나 알 수 있었을 자(▶ 甲 과실) 는 상대방이 그 계약의 유효를 믿었음으로 인하여 받은 손해(▶ 신뢰이익 배상)를 배상하여야 한다. 그러나 그 배상액은 계약이 유효함으로 인하여 생길 이익액을 넘지 못한다.

② 전항의 규정은 상대방이 그 불능을 알았거나 알 수 있었을 경우에는 적용하지 아니한다. ▶ 乙 선의·무과실

 

제535조 계약 체결상 과실책임 ▶ 계약 체결 당시부터 불능이어야 성립한다. (후발적 불능 상태에서 계약상 과실 책임 없다.)

원시적 불능 상태에서만 발생 → 무효 → 원칙) 책임 없음 예외) 책임 있음(계약체결상 과실 책임)

 

원시적 수량 부족 or 일부 멸실은 일부 불능으로 계약체결상 과실책임 적용X → 대금 감액으로 해결

전부 불능의 경우에만 계약체결상 과실 책임 적용한다. 

 

책임의 체계 이해

계약 체결 전 단계	계약체결 당시 불능	계약체결 이후 불능
교섭 中 부당파기로 인한 손해	원시적 불능 & 전부 불능시에만 적용	후발적 불능
계약진행 中	계약당시 불능 甲 과실, 乙 선의·무과실	계약체결 후 소실
① 불법행위 책임 ★ 계약체결상 과실책임(X) ★ 채무불이행책임(X)	② 계약체결상 과실책임(신뢰이익 배상)	③ 채무불이행

 

제539조(제삼자를 위한 계약) 

① 계약에 의하여 당사자 일방이 제삼자(C)에게 이행할 것을 약정한 때에는 그 제삼자(C)는 채무자(B)에게 직접 그 이행을 청구할 수 있다.

② 전항의 경우에 제삼자의 권리는 그 제삼자가 채무자에 대하여 계약의 이익을 받을 의사를 표시한 때에 생긴다.

 

제3자를 위한 계약

- 제3자(C)가 낙약자(B)에게 수익의 의사표시를 한다. 

- 제3자(C)가 낙약자(B)에게 한 수익의 의사표시는 매매계약의 발생요건이다(○). 성립요건(X)

제3자를 위한 계약

1. 요약자(A)와 낙약자(B)간의 기본관계가 취소되면(흠이 있을 때) 낙약자(B)는 계약에 기한 항변으로 수익자(C)에게 항변(거절)할 수 있다.
2. 요약자(A)가 급부를 이행하지 않으면 낙약자는 수익자(C)에 대한 급부 의무를 거절할 수 있다. 
3. 요약자(A)는 낙약자에게 수익자(C)에 대한 급부 이행을 청구할 수 있다.
4. 기본관계가 무효나 취소되면 대가관계도 효력을 상실된다. 
   - 선의의 수익자도 보호받지 못한다. 
5. 대가관계는 요약자와 수익자의 내부관계일 뿐이고 대가관계 소멸은 기본관계에 영향을 전혀 주지 않는다.
6. 낙약자(A)는 요약자와 수익자와의 법률관계(대가관계)가 소멸한 경우 기본관계는 여전히 유효하므로 수익자에게 거절(항변)할 수 없다.
7. 수익자(B)는 수익표시를 낙약자에게 한다. 
8. 낙약자(B)는 상당한 기간을 정해서 이익의 향수 여부의 확답을 제3자(C)에게 최고할 수 있고, 그 기간 내에 확답을 받지 못했을 경우 제3자(C)가 그 승낙을 거절한 것으로 본다.
9. 요약자(A)는 제3자의 낙약자에 대한 수익의 의사표시를 거절 할 수 없다.
10. 수익자(C)가 수익표시한 후에는 A와 B는 합의해제 없다, 변경할 수 없다.
11. 수익자(C)가 수익의 의사표시를 한 후에 A와 B는 착오나 사기를 이유로 취소나 해제 있다. 합의해제는 안된다.

 

계약의 해제

　- 해제란? 유효한 계약을 소급하여 소멸 
　- 해지란? 유효한 계약을 장래를 향하여 소멸 

　- 해제와 해지의 원인은 ? 채무불이행 

　- 합의해제? 유효한 계약을 쌍방의 합의로 소급하여 소멸 
　- 합의해지? 유효한 계약을 쌍방의 합의로 장래를 향하여 소멸

 

제543조(해지, 해제권) 

① 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다.

 

제544조(이행지체와 해제) 

당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다.

 

제548조(해제의 효과, 원상회복의무) 

① 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다.

　그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.

 

제550조(해지의 효과) 당사자 일방이 계약을 해지한 때에는 계약은 장래에 대하여 그 효력을 잃는다.

제551조(해지, 해제와 손해배상) 계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다.

 

주택임대차보호법
1. 의의
　(1) 주거권 보장
　(2) 민법의 특별법
　(3) 임차인에게 불리한 약정은 무효

2. 적용범위
　(1) 주거용 건물의 임대차에 적용
　(2) 미등기 전세에 적용
　(3) 소유자 아니나 적법한 임대권한을 가진자와 계약시 적용
　(4) 일시 사용 임대차에 적용 안된다. 

ex) 
　1억 전세(등기 有) → 물권적 전세 → 물권법 적용
　1억 전세(미등기) → 채권적 전세 → 주임법 적용

3. 기간 보장
(최단기 보장)
　- 기간의 정함이 없는 때 2년
　- 2년 미만으로 정한 때
　- 1년 계약한 때, 양 당사자가 1년을 주장할 수 있다(X). → 임차인만 주장 가능

(묵시갱신)
　- 기간만료 1월 전까지 아무말 없는 때 2년
　- 양 당사자가 언제든 해지할 수 있다(X) → 임차인은 언제든 해지할 수 있다(○)
　- 2기 차임 연치시 묵시갱신 인정 안된다.

cf) 전세권 - 법정갱신 - 1억 → 기간? (2년) (X) → 기간 정함 없음
    주임법 상 법정갱신은 2년
    상임법 상 법정갱신은 1년